www.ciela.net
Автор
Анотация
През последните години договорът за наем се превърна в един от желаните договори, чрез който страните по него целят да удовлетворят свои осъзнати и правнозначими интереси. Предоставяне на ползването на наетия имот по смисъла на чл. 228 ЗЗД не води до прехвърляне на собствеността, а само дава възможност на наемателя да ползва съответната вещ, като извлича полезните от нея свойства. Наемният договор няма вещно –транслативен ефект. Поради това е възможно по време на действие на договора за наем наемодателят да прехвърли наетия имот на трето лице. Тогава се поставя въпроса какво става със сключения договор за наем.
С цел да защити интересите на наемателя законодателят е създал правната норма на чл. 237 ЗЗД, която урежда една специфична противопоставимост на договора за наем на приобретателя. Една от хипотезите на посочената по-горе разпоредба предвижда противопоставимост на вписания наемен договор. Законодателят е предвидил възможност за вписване само и единствено на срочните наемни договори, които имат за обект недвижим имот, сключените са в писмена форма с нотариална заверка на подписите и то за срок над една година.
Транслирането на собствеността на наетия обект по принцип не може да бъде основание за прекратяване на договора за наем, осен ако това изрично не е уговорено в наемния договор, като същият ако е вписан в имотния регистър, обвързва и новия приобретател на вещта за целия период на действие на договора за наем.
Нормата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД намира приложение както към прехвърлителното правоприемство т.нар. сукцесия, така и при учредителното правоприемство т. нар. конститутивна сукцесия.
Ключови думи
Закон за задълженията и договорите, договор за наем, наемодател, наемател, приобретател, прехвърляне на наетия имот
Отвори в PDF